P.R.G. : NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE

Parte I - DISPOSIZIONI GENERALI

Art. 1 - Contenuto ed applicazione del P.R.G.C.

L’intero territorio comunale è soggetto, ai sensi della Legge Urbanistica n. 1150 del 17/08/1942 come modificata dalla L. 06/07/1967, n. 765, alla disciplina urbanistica dellata dal presente Piano Regolatore Generale del Comune di Fumone, costituito dai seguenti elaborati:

-          Norme tecniche di attuazione

-          Assetto e zonizzazione del territorio (scala 1:5.000)

-          Zonizzazione (scala 1:2.000)

Per la redazione delle tavole di P.R.G.C. si è fatto ricorso alla digitalizzazione cartografica del rilievo aerofotogrammetrico comunale di Fumone. Per l’eventuale esame dello stato dei luoghi in essere ha comunque validità il rilievo aerofotogrammetrico territoriale.

La perimetrazione delle tavole di P.R.G. delle zone soggette a vincolo è stata effettuata con le approssimazioni legate alla scala ed alle limitazioni della cartografia a disposizione per ogni tipo di vincolo. Resta pertanto valida ogni più esatta perimetrazione o modifica eventualmente effettuata dall’Ente preposto alla tutela del vincolo stesso.

Nel caso di non perfetta identità grafica tra i diversi elaborati di zonizzazione, prevale quello riportato nell’elaborato a scala 1:2.000.

 Il P.R.G. disciplina

-          la destinazione d’uso del suolo

-          gli strumenti urbanistici di attuazione

-          gli indici di fabbricabilità

-          le tipologie edilizie

-          la tutela dei beni culturali ed ambientali

-          la locazione delle attrezzature pubbliche

-          la locazione delle infrastrutture viarie

-          la locazione dei servizi

-          la locazione delle opere di urbanizzazione

Art. 2 – Trasformazioni urbanistiche ed edilizie

 Ogni attività comportante trasformazione urbanistica e/o edilizia del territorio Comunale è disciplinata dal presente P.R.G. oltre che dalle vigenti leggi statali e regionali e dalle disposizioni del Regolamento edilizio Comunale ed altri Regolamenti Comunali in quanto compatibili.

PARTE II – INDINCI ED INTERVENTI

Art. 3 – Parametri ed indici urbanistici – edilizi

 Al fine della corretta applicazione delle norme di P.R.G. nelle singole zone di seguito specificate, si definiscono i seguenti parametri ed indici:

-          SUPERFICIE TERRITORIALE  “ St “: rappresenta la superficie dell’intera zona omogenea al lordo di strade e spazi pubblici;

-          SUPERFICIE FONDIARIA “ Sf’ “: è la parte di area asservita o da asservire alla costruzione, al netto degli spazi destinati all’uso pubblico e servizi previsti in P.R.G. o degli strumenti urbanistici di attuazione;

-          SUPERFICIE COPERTA “ Sc “: è la proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti edificate fuori terra, fatta eccezione di cornicioni, gronde pensiline e balconi.

-          SUPERFICIE LORDA ABITABILE: è la somma della superficie dei locali abitabili ai diversi piani, misurate al lordo delle murature;

-          LOTTO MINIMO “ Lm ”: rappresenta la superficie minima d’intervento per la proposta di lottizzazione  o di edificazione;

-          ALTEZZA DEL FABBRICATO “ H “: è la differenza tra la quota del terreno dal quale emerge il fabbricato e la quota di estradosso del solaio di copertura ( nel caso di copertura a terrazzo) ovvero la quota di imposta del tetto (linea di intersezione tra l’intradosso della falda del tetto e la facciata dell’edificio) con la prescrizione che la quota di imposta della copertura non può superare di 40 cm l’estradosso dell’ultimo solaio. Nel caso di edifici su terreni in pendenza, l’altezza massima a valle può superare l’altezza del fabbricato di massimo 3,50 m;

-          NUMERO DEI PIANI “ N “: è la somma dei piani fuori terra, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso, fatta eccezione del piano di sottotetto, purché non destinato o destinabile ad uso abitativo e con altezza media non superiore a 2,20 m, e dell’eventuale unico piano seminterrato e/o interrato ammesso;

-          VOLUME EDIFICABILE “ V ”:  è rappresentato dal volume del solido emergente fuori terra ( al lordo delle murature ) calcolato dal piano del terreno circostante, secondo la sistemazione del progetto approvato, all’estradosso del solaio di copertura del vano abitabile più alto. Il volume è calcolato come sommatoria dei prodotti della superficie lorda abitabile di ciascun piano per l’altezza relativa al piano stesso misurata tra le quote di calpestio di pavimenti. Vanno inoltre compresi nel volume edificabili tutti i volumi lordi delle parti interrate se adibite a  residenza, uffici o attività produttive. Vanno invece esclusi dal computo i volumi tecnici (come definiti dalla C.M.LL.PP. n. 2474 del 31/01/1973 ), i porticati pubblici e/o privati, relativamente alla quantità consentita dalle presenti norme, ed il vano – corsa ascensore previsto per l’ eliminazione delle barriere architettoniche;

-          INDICE DI FABBRICABILITA’ TERRITORIALE “ IfT “: è costituito dal rapporto tra Volume Edificabile sul lotto e la Superficie Fondiaria del lotto stesso. Ift = V/St  ( mc/mq);

-          INDICE DI FABBRICABILITA’ FONDIARIA “ IfT “: è costituito dal rapporto tra Volume Edificabile sul lotto e la Superficie Fondiaria del lotto stesso. IfT = V/Sf  ( mc/mq );

-          INDICE DI COPERTURA “ IC ”: è costituito dal rapporto tra la Superficie Coperta degli edifici realizzati sul lotto e la Superficie Fondiaria del lotto stesso. IC = Sc/Sf;

-          DISTANZE DALLE STRADE  “ Ds “: è la distanza minima, misurata in proiezione orizzontale, dal punto più sorgente del perimetro della proiezione in pianta dell’edificio, escluso i balconi e cornicioni, al confine stradale. Si intente confine stradale, ai sensi del Nuovo Codice della strada e dei relativi DD. Applicativi, il limite della proprietà stradale quale risulta dagli atti di acquisizione delle fasce di esproprio del progetto approvato. In mancanza il confine è costituito dal ciglio esterno del fosso di guardia o della cunetta, ove esistenti, o del piede della scarpata se la strada è in trincea. Per le strade in corrispondenza di incroci e di curve vale quanto stabilito da Nuovo Codice della strada e dai relativi Regolamenti di attuazione;

-          DISTANZA DAI CONFINI “ Dc “: è la distanza minima, misurata in proiezione orizzontale, dal punto più sorgente del perimetro della proiezione in pianta dell’edificio, escluso balconi e cornicioni, ai limiti di proprietà o lotto;

-          DISTACCO TRA EDIFICI  “ De ”. è la distanza minima, misurata in proiezione orizzontale, tra i punti più sorgenti dei perimetri delle proiezioni in pianta degli edifici, escluso balconi e cornicioni;

-          AREA A PARCHEGGIO PRIVATO “ Pp “: rappresenta la superficie, coperta o scoperta, da destinare a parcheggio a norma dell’ art. 41 – sexies della L.n.1150/42 e relative modifiche ed integrazioni. Sono escluse dal calcolo le aree stradali e di pertinenza delle strade stesse.

Art. 4 – Definizione degli interventi

Al fine di consentire una corretta applicazione delle prescrizioni di zona si definiscono i seguenti interventi sugli edifici esistenti:

a)      – interventi di MANUTENZIONE ORDINARIA: quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b)        - interventi di MANUTENZIONE STRAORDINARIA: le opere e le modifiche necessari per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico – sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino cambi di destinazione d’uso;

c)       – interventi di RESTAURO, RISANAMENTO IGENICO E CONSOLIDAMENTO: si intende rispettivamente per:

-          RESTAURO, quelle opere che, pur provvedendo alle esigenze igieniche e di abitabilità dell’immobile, tendono non solo alla conservazione dell’edificio nella sua unità formale -  strutturale, ma anche alla valorizzazione dei suoi caratteri architettonico – decorativi, al ripristino di parti alterate ed alla eliminazione di superfetazioni degradanti;

-          RISANAMENTO IGIENICO, quelle opere necessarie a dotare ogni unità abitativa, senza variazione della sua tipologia e dimensione originaria, di servizio igienico o al suo miglioramento;

-          CONSOLIDAMENTO, quelle opere necessarie a assicurare la stabilità dell’edificio e riguardanti fondazioni, strutture portanti e coperture, e che non comportino modifiche ed alterazioni sostanziali alle strutture murarie originarie dell’edificio. Detti interventi non dovranno comunque modificare i profili dell’edificio, né alterare le linee dei tetti, le pendenze, le finestre etcc (ad eccezione di quelle derivanti dall’applicazione della legge sismica del 02/02/1974, n.64).

d)       – interventi di RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi impianti;

PARTE III – ATTIVAZIONE DEL P.R.G.C.

Art. 5 – Strumenti di attuazione del P.R.G.

Per l’attuazione del P.R.G.C., l’Amministrazione Comunale si avvale delle disposizioni legislative vigenti e delle disposizioni urbanistiche che verranno emanate successivamente. In particolare, verranno utilizzate le facoltà concesse dalle seguenti Leggi e Decreti:

Legge    del   17/08/1942 n.1150

18/04/1962 n. 167

29/09/1964 n. 847

06/08/1967 n. 765

09/11/1968 n. 1187

01/06/1971 n. 291

28/10/1971 n. 865

02/02/1974 n. 64

27/06/1974 n. 247

28/01/1977 n. 10

03/01/1978 n. 1

05/08/1978 n. 457

28/02/1985 n. 47

03/01/1989 n. 13

24/03/1989 n. 122

D.L.vo          30/04/1992 n. 285 (Nuovo Codice Strada)

C.M.LL.PP   28/10/1967 N. 3210

    01/04/1968 n. 1444

    27/07/1971

   05/07/1975

D.P.R.          16/12/1992 n. 495

D.P.R.          26/04/1993 n. 147

L.R.Lazio      12/06/1975 n. 72

    18/06/1975 n. 74

    18/09/1977 n. 35

    28/07/1978 n. 35

    16/10/1980 n. 1

    02/05/1980 n. 28

    28/04/1973 n. 27

    05/01/1985 n. 4

    21/05/1985 n. 76

    02/07/1987 n. 36

   09/03/1990 n. 27

Il P.R.G. si attua mediante.

-          Piani Particolareggiati di esecuzione

-          Piani di lottizzazione e di completamento

-          Concessioni Edilizie singole

-          Ogni altro strumento attuativo

Art. 6 – Piani Particolareggiati di Esecuzione

La redazione dei Piani Particolareggiati di Esecuzione, demandata esclusivamente all’Amministrazione Comunale, dovrà avvenire nel rispetto della vigente normativa ed in conformità alle specifiche prescrizioni del P.R.G.

Nella formazione di detti Piani saranno emesse modifiche di dettaglio al P.R.G. purché non ne sia snaturata l’impostazione, non vi sia aumento dei volumi complessivi e vengano rispettate le dotazioni di spazi pubblici e servizi di cui al presente P.R.G.

All’atto della stesura dei Piani si procederà alla verifica degli indici territoriali e fondiari mediante rilievi diretti.

Art. 7 - Piani di Lottizzazione Convenzionata e Piani di Completamento

7.1 – I proprietari delle aree, singolarmente o riuniti in consorzio, possono proporre all’Amministrazione Comunale Piani di Lottizzazione e Piani di Completamento di zone già edificate e comprendenti una pluralità di costruzioni.

7.2 – Detti Piani dovranno essere redatti nel rispetto delle norme del P.R.G. e dell’Art. 28 della Legge Urbanistica come modificato dall’Art. 8 della Legge n. 765 del 06/08/1967 e dovranno interessare una superficie minima di 4.000 mq, salvo diverse prescrizioni di zona.

7.3 – Il progetto di lottizzazione, da sottoporre all’approvazione dell’Autorità Comunale che ha la facoltà di apportare modifiche ed integrazioni, dovrà essere redatto da ingegnere o architetto abilitato e contenere:

-          Planimetria catastale, certificati catastali attuali con l’indicazione dei relativi proprietari;

-          Titolo di proprietà e, nel caso di consorzio, atto costitutivo dello stesso;

-          Relazione tecnico illustrativa dei criteri tecnici ed urbanistici adottati nella progettazione e verifica degli indici di piano e degli standards;

-          Estratto del P.R.G. e della relativa normativa;

-          Planimetria catastale dello stato di fatto, in scala non inferiore a 1:2.000 ed estesa per almeno 50 m oltre il perimetro dell’area interessata, con sovrapposizione delle zonizzazioni di P.R.G. e relativi computi delle superfici ricadenti nelle diverse zone;

-          Rilievo topografico con dati plano – altimetrici dello stato attuale  e di progetto, in scala in inferiore a 1:500;

-          Tavole di piano, in scala non inferiore a 1:500, con l’indicazione delle destinazioni d’uso e delle singole aree, la viabilità interna e veicolare e pedonale, la sistemazione a verde, le aree di sosta e parcheggio, la pubblica illuminazione, le reti fognati – idriche – gas ed eventuali altre opere di urbanizzazione previste, i distacchi, etc.;

-          Tavole indicanti l’ubicazione, le caratteristiche plano – volumetriche e tipologiche, la destinazione d’uso di tutti gli edifici in progetto e/o esistenti;

-          Relazione geomorfologia della zona interessata;

-          Progetto esecutivo e relativo computo metrico estimativo di tutte le opere di urbanizzazione primaria e/o secondaria previste s8ulla base dei prezzi unitari regionali vigenti per la realizzazione delle OO.PP.;

-          Frazionamento catastale per le aree da cedere gratuitamente al Comune di Convenzione;

-          Eventuale altra documentazione (foto, relazioni, particolari, etc,) ritenuta utile per una migliore individuazione del Piano o richiesta dall’Ente.

7.4 – Nella formazione di detti piani è ammessa una diversa ubicazione delle strade a servizio, previsto dal P.R.G., esclusivamente nel caso in cui il Piano interessi l’intera zona.

7.5 – L’autorizzazione comunale alla lottizzazione sarà subordinata alla stipula di una convenzione, approvata con deliberazione Consiliare nei modi e forme di legge e da trascriversi a cura del proprietario, che preveda, per se e per i suoi aventi causa a qualsiasi titolo:

a)      – la cessione gratuita, entro termini prestabiliti, delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria di cui all’art. 2 e comunque precisate dall’art. 4 della L. n. 847 del 29/09/1964, nonché la cessione gratuita, o l’eventuale monetizzazione nel caso che non fosse possibile la cessione per l’assenza di tale aree all’interno della lottizzazione stessa, delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria nei limiti di cui al successivo punto “c”;

b)       – la realizzazione, a sua completa cura e spesa in un tempo fissato dall’Amministrazione Comunale che non potrà eccedere i dieci anni, di tutte le opere di urbanizzazione primaria necessarie alla lottizzazione e compresi gli allacci alle relative reti comunali:

-          strade residenziali e percorsi pedonali

-          spazi di sosta e parcheggio

-          rete fognante bianca e nera

-          rete idrica

-          rete di distribuzione dell’energia elettrica

-          rete di distribuzione del gas ( se possibile)

-          pubblica illuminazione

-          spazi di verde attrezzato;

c)       – l’assunzione degli oneri relativi alla realizzazione, in atto o in futuro, di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria e delle opere necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi, oneri che l’Amministrazione Comunale determinerà in relazione all’entità dell’insediamento, alle sue caratteristiche ( indici di utilizzazione, tipologie, localizzazione dell’intervento, etc.), alla stessa entità delle opere previste e con predeterminazione dei criteri generali di valutazione. Ai sensi dell’ art. 44 della L. 865 del 22/10/1971, si considerano opere di urbanizzazione secondaria.

-          asili nido e scuole materne

-          scuole dell’obbligo

-          mercati di quartiere

-          delegazione comunale

-          chiese ed altri edifici per servizi religiosi

-          impianti sportivi di quartieri

-          centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie

-          aree verdi di quartiere e attrezzature sportive;

d)       – il trasferimento gratuito al Comune, previo collaudo ed accettazione delle opere da parte del Comune, di tutte le opere di urbanizzazione di cui ai precedenti punti  “ b -  c ” e la cessione gratuita delle aree di cui al precedente punto “ a ”. detti trasferimenti e cessioni dovranno avvenire, con l’assunzione a carico del lottizzante di tutte le spese contrattuali e consequenziali, entro il termine fissato dall’Amministrazione Comunale e comunque entro un periodo che non potrà eccedere i dieci anni;

e)      – il prestare una cauzione pari al valore delle opere di urbanizzazione previste in progetto nelle forme e modalità stabilite dall’Amministrazione Comunale. Detta cauzione potrà essere ridotta in corso d’opera in relazione alla parte di opere realizzate e regolarmente collaudate ed accettate dal Comune. Parimenti detta cauzione potrà essere incassata dal Comune in caso di mancato adempimento degli obblighi assunti in convenzione;

f)        – l’impegno a curare l’efficienza e la manutenzione delle opere di urbanizzazione realizzate fino alla regolare consegna delle stesse al Comune con l’obbligo di versare, nel termine di 30 gg. Dalla richiesta, la somma che il Comune, su parre dell’ufficio tecnico, ritenesse necessaria per ultimare a regola d’arte e nel rispetto della normativa vigente le opere in progetto ed eccedente il deposito cauzionale di cui al punto “ e”;

g)       – versare, nei modi e nei tempi stabiliti dall’Amministrazione Comunale, la quota parte degli oneri di cui al punto “ c “ e la monetizzazione di cui al punto “ a “;

h)      – osservare, nella realizzazione delle opere di urbanizzazione in progetto, tutte le prescrizioni eventualmente impartite dall’Ufficio Tecnico Comunale e da altri Enti interessati.

7.6 Il rilascio da parte del Sindaco dell’autorizzazione alla lottizzazione potrà avvenire solo dopo che siano intervenuti.

-          l’approvazione del progetto e dello schema di convenzione da parte del Consiglio Comunale con deliberazione approvata dalla Commissione Regionale di Controllo

-          il nullaosta dei competenti organi regionali

-          stipula della convenzione a sua trascrizione a cura e spese del lottizzante. Detta stipula potrà avvenire anche successivamente al rilascio dell’autorizzazione che, in tal caso, avrà efficacia subordinata alla stipula stessa.

7.7 L’autorizzazione alla lottizzazione consente esclusivamente la vendita frazionata dell’area ( secondo le modalità ed il frazionamento previste nel piano), la realizzazione dei servizi e degli impianti previsti, la sistemazione degli spazi a verde. Essa non autorizza le costruzione degli edifici previsti, per i quali dovrà essere richiesta idonea Concessione Edilizia secondo le modalità e procedure previste dalla vigente normativa e dal Regolamento Edilizio.

7.8 Il Comune può, sulla base del P.R.G. e senza necessità del Piano Particolareggiato, invitare i proprietari delle aree di una determinata zona a presentare un piano di lottizzazione e può redigerlo d’ufficio ove i proprietari non aderiscano. In tal caso si applicano le disposizioni dell’ultimo comma dell’art. 28 della L. n.1150 del 1942 e le relative spese di progettazione saranno a carico dei proprietari stessi. Restano comunque valide le prescrizioni e gli oneri stabiliti in precedenza per la lottizzazione.

Art. 8 – Concessione Edilizia singola

 Nelle zone e nei casi in cui il P.R.G. prevede l’edificazione con semplice Concessione Edilizia, essa è comunque subordinata alle seguenti condizioni:

-          che l’area interessata sia dotata delle opere di urbanizzazione primaria

-          che siano rispettati tutti gli indici e le prescrizioni di P.R.G., degli altri Regolamenti Comunali e delle disposizioni di leggi in vigore

-          che sia dimostrato il diritto di proprietà del richiedente la concessione

Ove l’area interessata sia priva di alcune opere di urbanizzazione primaria, e fatto obbligo al richiedente di assumersi tutti gli oneri per la realizzazione di tali opere e la relativa cessione delle stesse al Comune, se ritenute dall’Ente necessarie ed idonee all’uso collettivo.

Art. 9 – Concessioni già rilasciate

Con l’entrata in vigore del PR.G. decadono le concessioni già rilasciate ed in contrasto con le previsioni di piano, salvo che i relativi lavori abbiano già avuto inizio e vengano comunque completati entro tre anni.

PARTE IV – ZONIZZAZIONI E PRESCRIZIONI DI ZONA

Ai sensi ed agli effetti delle leggi n.1150/42 e 765/67 e del Decreto Ministeriale n. 1444 del 02/04/1968, l’intero territorio Comunale, è stato suddiviso in Zone Territoriali Omogenee.

Per ognuna di dette Zone, contraddistinte dalle tavole di P.R.G. con diversa campitura, hanno valore le norme e le limitazioni di seguito specificate.

Le prescrizioni che seguono, da recepire nel Regolamento Edilizio Comunale, valgono su tutto il territorio comunale in aggiunta alle Norme per ogni specifica zona, in quanto con esse compatibili:

a)  Le destinazioni d’uso di tutti gli edifici e delle singole aree interessate dal progetto di lottizzazione deve risultare da atto di vincolo registrato al quale sarà subordinato il rilascio delle relative Concessioni Edilizie.

b)  Per gli edifici privati esistenti ricadenti in zone per le quali è prescritta l’attuazione esclusivamente mediante intervento urbanistico preventivo o destinate a verde pubblico, a servizi o attrezzature pubbliche, sino all’approvazione dei relativi Piani di attuazione, saranno consentite esclusivamente opere di manutenzione, restauro, risanamento igienico, consolidamento statico e sarà vietato ogni intervento di modificazione delle consistenze attuali. In sede di redazione dei relativi Piani di attuazione valutata la possibilità di altri interventi.

c)  Per le aree non edificate e di pertinenza dei singoli edifici in progetto, la Concessione è subordinata all’accettazione del vincolo di inedificabilità da parte del proprietario per sé, successori ed aventi causa.

d)  Per le aree ricadenti in zone edificabili con diversi indici di edificabilità è consentito raggiungere il lotto minimo sommando all’area prevalente quella residua su altra zona confinante; la cubatura edificabile è pari alla somma delle cubature consentite nelle singole zone.

e)  Nel Centro Storico e nelle zone di ampliamento contigue, nella realizzazione dei parametri esterni di tutti i prospetti, dovranno essere adoperati materiali che si uniformino ai colori ed alle caratteristiche degli edifici esistenti.

f)   È vietato rilasciare il certificato di abitabilità e/o agibilità ad edifici che non abbiano le pareti esterne intonacate e tinteggiate o rifinite con paramenti esterni in pietrame a faccia vista o simili o comunque presentino elementi visibili in contrasto con il decoro urbano; parimenti dovranno essere completate prima del rilascio del suddetto certificato le opere di sistemazione esterna, i parcheggi e le piantumazioni previste nel progetto autorizzato.

g) Nelle zone con destinazione residenziale sono proibite attività artigianali rumorose o che richiedono lavorazioni o depositi di sostanze nocive.

h) La copertura degli edifici, ad esclusione di quelli ricadenti nelle zone “ D “ ed “ F “, dovrà essere a tetto con volumi tecnici contenuti nelle falde o comunque con esse armonizzati; il manto di copertura dovrà essere realizzato con coppi alla romana o altri elementi in cotto; è comunque vietato ogni copertura in materiale plastico o in lamiere.

i)  Per i locali non abitabili eventualmente compresi nel sottotetto è consentito realizzare prese di luce in fuori falda; è parimenti vietato interrompere le coperture per realizzare terrazzi o spazi coperti di qualsiasi destinazione.

l)  Le pendenze delle falde non dovrà superare il 35% e la line di colmo non potrà superare i 3,50 m dall’estradosso del solaio di controsoffittatura.

m) Per tutti gli edifici è consentita la realizzazione di un solo piano interrato o seminterrato, purché nel rispetto delle altezze come zone prescritte per ogni zona; si considera interrato il piano o la parte di piano che presenta tre pareti interamente interrate ed una sola parete fuori terra; i lati interrati del perimetro esterno del piano interrato possono sporgere al massimo di 1,50 m dai corrispondenti lati del sovrastante perimetro dell’area coperta dell’edificio al solo scopo do realizzare un’intercapedine coperta per la parte dell’edificio interrato.

n)  I porticati si escludono dal calcolo dei volumi consentiti fino ad una superficie massima del 25% della superficie coperta della costruzione afferente; l’eventuale superficie eccedente sarà considerata nel calcolo della volumetria. Esclusivamente per edifici che prospettano su aree destinate a “spazi pubblici attrezzati” e “verde pubblico attrezzato” e limitatamente ai piani terra destinati ad attività commerciali, è consentito realizzare, sul lato che prospetta su detti spazi e fermo restando ogni altro indice e parametro di zona, un porticato (aperto al pubblico transito ed a servizio di detti locali) di lunghezza pari al lato dell’edificio e larghezza di 4 m che non entrerà a far parte della cubatura ammessa.

o)  Ogni proposta di nuova edificazione e/o di ampliamento dell’esistente dovrà contenere le indicazioni della sistemazione delle aree libere e prevedere per esse la piantumazione di alberi in ragione di 1 albero ogni 30 mq.

p) Per tutte le aree libere su cui sia consentito la lavorazione o il deposito di materiali viene prescritta la realizzazione di una barriera di verde che ne impedisca la visione dagli spazi pubblici o privati adiacenti.

q)  Ove è consentito procedere alla demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti, l’intervento è possibile a condizione che non vi siano variazioni di volume e la destinazione d’uso sia compatibile con le prescrizioni di zona; con tale intervento è consentita una diversa ubicazione planimetrica purché siano rispettate le distanze, i distacchi e le altezze prescritte; per tali interventi il rilascio della concessione edilizia è subordinato al preciso rilevamento dei volumi e delle superfici lorde attraverso documentazione catastale integrata da documentazione grafica e fotografica.

r)  Su tutto il territorio Comunale è vietato utilizzare aree, comunque destinate, per lavorazioni e/o deposito di rottami di qualsiasi genere.

s) Le destinazioni a stalla, concimaia, deposito ed accumulo di prodotti agricoli è consentita esclusivamente nelle zone territoriali di tipo “ E “.

t)  I valori di distacco, distanze, numero dei piani ed altezze indicati per l’edificazione nelle diverse zone devono intendersi validi purché non contrastanti con i valori minimi prescritti dalla L. n. 64/74 per le zone sismiche e relativi decreti applicativi.

u)  Il rilascio di Concessioni Edilizie, sia per quanto riguarda gli edifici pubblici e privati di qualsiasi destinazione sia per quanto concerne le attrezzature ( campeggi, impianti sportivi e ricreativi, etc.), è subordinato al documento rispetto delle vigenti norme per il superamento delle barriere architettoniche; parimenti, il rilascio del certificato di agibilità e/o abitabilità è condizionato alla verifica tecnica dei relativi accorgimenti previsti in progetto.

v)  Qualsiasi intervento su edifici esistenti è subordinato alla dimostrazione della legittimità dell’esistente.

w) Le aree gravate da “ usi civici “ non possono essere interessate da utilizzazioni non compatibili con la gestione collettiva degli stessi ai fini agro – silvo – pastorali e non sono utilizzabili per il conseguimento dei lotti minimi, anche ove si ipotizzi che l’intervento sia esterno alla parte sottoposta a vincolo

z) Nelle zone tutelate ai sensi dell’art. 1g della L. n. 431/85 (zone coperte da boschi) e ricadenti in zone edificabili di PRG non possono insistere costruzioni, le quali, ove consentite, dovranno necessariamente essere ubicate nella restante area disponibile nella perimetrazione stessa.

Art. 11 – Zona “Aa” – Centro storico – Conservazione e risanamento

 La zona è costituita dall’agglomerato urbano con particolari caratteristiche storico – artistiche e di pregio ambientale.

ATTUAZIONE – Allo scopo di un recupero a fini abitativi e di servizi, l’intera zona sarà oggetto di Piani Particolareggiati o Piani di recupero, o strumenti attuativi equivalenti redatti ed attuati a norma delle L. n.457 del 05/08/1978, che potranno anche essere realizzati gradualmente sulla base di una unità minima di intervento pari ad un isolato.

DESTINAZIONI AMMESSE – Nella zona, di carattere prevalentemente residenziale, sono ammesse, purché non contrastanti con i caratteri tipologici e formali dei singoli organismi, le seguenti ulteriori destinazioni d’uso:

-          negozi ed esercizi pubblici

-          case / albergo

-          uffici pubblici e privati, scuole

-          banche e studi professionali

-          attività artigianali ( escluse le nocive o moleste)

-          magazzini e depositi (ai piani terra o interrati)

-          attività religiose

-          attività socio – culturali, di ritrovo e spettacolo

PRESCRIZIONI PARTICOLARI

È vietato occupare con costruzioni di qualsiasi genere, anche provvisorie e prefabbricate ( compreso tralicci e ripetitori televisivi), giardini, cortili, chiostrine ed in genere tutti gli spazi liberi.

È vietata la sostituzione delle attuali coperture a tetto con coperture differenti da quelle tipiche de Centro Storico; parimenti è vietato sostituire i manti di copertura a coppi alla romana con materiali di diversa tipologia e intonacare gli attuali edifici con muratura in pietra a vista.

All’interno della cerchia muraria del Centro Storico è vietato il traffico veicolare; l’Amministrazione Comunale potrà autorizzare il traffico veicolare, con idonea motivazione, litatamente ad alcune categorie e per limitate fasce orarie giornaliere.

L’intera zona “Aa” è sottoposta al vincolo di cui alla L. m.1497 del 29/06/1939; hanno portato valore tutte le disposizioni dettate dalla stessa.

INTERVENTI AMMESSI IN ASSENZA DI PIANI ATTUATIVI

In assenza di piani di recupero o particolareggiati saranno ammissibili interventi volti alla conservazione e risanamento dell’ esistente:

a)      – Interventi di manutenzione ordinaria

b)       – Interventi di manutenzione straordinaria

c)       – Interventi di restauro, risanamento igienico e di consolidamento

d)       – Opere di adattamento a nuove destinazioni d’uso, nei limiti della L.R. Lazio del 02/07/1987, qualora compatibili con il carattere urbanistico – storico – artistico del complesso edilizio.

e)      – Interventi di manutenzione, restauro e risanamento delle infrastrutture viarie, degli impianti pubblici, delle zone a verde e dell’arredo urbano.

f)        – Restauro, riadattamento funzionale e cambio di destinazione d’uso di edifici esistenti per la realizzazione di attrezzature pubbliche o di interesse collettivo ( scuole, musei, centri culturali – sociali – assistenziali, centri per lo sport o per lo svago, etc).

g)       – Interventi di messa a dimora di alberi e piante nelle aree libere interne ed esterne ed interventi migliorativi esistenti zone a verde, pubbliche e private.

h)      – Interventi di restauro e di ristrutturazione edilizia, qualora riguardino globalmente edifici costituiti da più alloggi, purché venga mantenuta la destinazione d’uso residenziale e siano disciplinati da convenzione o da atto unilaterale d’obbligo, trascritto a cura del Comune e spese dell’interessato, di impegno a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione degli alloggi concordati con il Comune e di concorrere negli oneri di urbanizzazione ai sensi della L. n. 10/977.

Art. 12 – Zona “Ab” – Centro storico – Protezione e integrazione

 Comprende le aree urbane che, per caratteristiche ambientali ed ubicative, sono da considerarsi integrative e protettive dell’agglomerato urbano.

In detta zona sono in essere sia edifici di recente realizzazione e di scarso valore architettonico e ambientale, sia vecchie costruzioni in mediocre e cattivo stato di conservazione ( in alcuni casi si tratta di ruderi non facilmente recuperabili alle antiche strutture edilizie)

ATTUAZIONE – Allo scopo di un recupero a fini abitativi e di servizi, è necessaria le redazione di Piani di recupero o Piani Particolareggiati, o strumenti attuativi equivalenti redatti  ed attuati a norma della L. n. 457 del 05/08/1978, che potranno sulla base di un’unità minima di intervento pari ad un isolato.

Nella redazione di tali piani verrà valutatoli possibile recupero delle antiche strutture edilizie o l’eventuale abbattimento dei ruderi, tenendo comunque conto della necessità di rimarginare il tessuto urbano alterato e di dotare di attrezzature e servizi (verde e parcheggi) le aree di risulta delle demolizioni; il Piano dovrà peraltro prevedere gli interventi sugli esistenti edifici di recente realizzazione atti a renderli compatibili con le caratteristiche architettoniche – ambientali del Centro Storico.

Ai soli fini dell’adattamento igienico funzionale delle costruzioni esistenti, nell’Ambito dei Piani Attuativi, fatta salva la procedura di cui alla L. n. 1497/39 verranno valutate:

-    l’ipotesi di interventi di ampliamento e/o sopraelevazioni in misura superiore al 5% di volume o superficie lorda, sempre nel rispetto delle caratteristiche tipologiche;

-    la possibilità dell’intervento di ristrutturazione edilizia, senza alterazione dei volumi e sagome oltre il 5%, fatto salvo il rispetto della L. n. 1497/39 e limitatamente ad edifici di recente costruzione senza particolare pregio storico, architettonico e ambientale;

DESTINAZIONI AMMESSE – Nella zona, di carattere prevalentemente residenziale, sono ammesse, purché non contrastanti con i caratteri tipologici e formali dei singoli organismi, tutte le destinazioni di cui alla zona “Aa” ed inoltre:

-          rimesse per autoveicoli

-          ospizi, case di cura e case – albergo

-          centro mercantile

-          attrezzare le aree libere da costruzioni con impianti sportivi, per il tempo libero e lo svago, purché tali impianti non comportino danneggiamento delle alberature esistenti e comportino le realizzazione di costruzioni a servizio ( spogliatoi, posti di ristoro, locali a servizio dell’impianto) di altezza max. di 3,50 m e superficie non superiore al 5% della superficie dell’area.

PRESCRIZIONI PARTICOLARI

È vietato occupare con costruzioni di qualsiasi genere, anche provvisorie o prefabbricate (compreso tralicci e ripetitori televisivi), giardini, cortili, chiostrine ed in genere tutti gli spazi liberi.

È vietata la sostituzione delle attuali coperture a tetto con coperture differenti da quelle tipiche del Centro Storico; parimenti è vietato sostituire i manti di copertura a coppi alla romana con materiale di diversa tipologia e intonacare gli edifici con muratura a pietra a vista.

L’intera zona “Aa” è sottoposta al vincolo di cui alla legge n.1497 del 29/06/1939, hanno pertanto valore tutte le disposizioni dettate dalla stessa.

INTERVENTI IN ASSENZA DI PIANI ATTUATIVI -  in assenza di Piani di Recupero o Particolareggiati e nelle zone esterne a detti piani saranno ammissibili i seguenti interventi:

a)      Interventi già definiti per la zona “Aa”

b)      Per le costruzioni realizzate nel periodo post/bellico, di scarso o nullo valore storico – artistico ed ambientale, sono consentiti interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti dalla L.n. 457 del 05/08/1978, purché non venga variata la volumetria esistente e l’intervento miri all’adeguamento dell’edificio alle caratteristiche tipologiche ed architettoniche tradizionali del Centro Storico.

Art. 13 – Zona “B” – Saturazione e ristrutturazione

 Le zone “B” sono le parti del territorio comunale già totalmente o parzialmente edificate, con superficie coperta degli edifici superiore 12,5% della superficie fondiaria di zona e con densità territoriale superiore a 1,5% mc/mq.

ATTUAZIONE – In tale zona è facoltà dell’Amministrazione individuare particolari aree da sottoporre a Piani Particolareggiati.

L’attuazione normale è per intervento edilizio diretto.

DESTINAZIONI AMMESSE – Nelle zone “B” la destinazione d’uso è prevalentemente residenziale con possibilità delle destinazioni ammesse per la zona “Ab”.

PRESCRIZIONI PARTICOLARI – Le aree ricadenti in tale zona e sottoposte al vincolo di cui alla L. n. 1497 del 29/06/1939 restano vincolate a tutte le disposizioni dettate dalla stessa.

INTERVENTI AMMESSI – E’ consentita la costruzione in aderenza purché siano rispettate le dotazioni minime di aree a parcheggio e le altre disposizioni relative a distanze, altezze e numero di piani.

Oltre agli interventi già previsti per la zona “Ab” è consentito procedere alla demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti a condizione che non vi siano variazioni di volumi e vengano rispettati i distacchi e le distanze prescritte per la zona.

Per le costruzioni residenziali già esistenti, realizzate anteriormente all’anno 1985 è consentito un ampliamento non superiore al 10% delle volumetrie esistenti, per adeguamento comprovato igienico - funzionale dell’abitazione.

Tale ampliamento è comunque consentito a condizione che siano rispettate le disposizioni in merito a distanze, altezze e destinazioni d’uso delle aree e non venga variato il numero delle unità abitative.

 E’ possibile l’esecuzione nei limiti delle altre prescrizioni  e parametri di zona, di interventi di ristrutturazione edilizia e, solo nell’ambito di piani attuativi interventi di ristrutturazione urbanistica, sulle costruzioni con destinazione residenziale e non recuperabili, esistenti in prossimità delle zone “Aa” ed “Ab”.

INDICI E PARAMETRI DI ZONA

Lotto minimo             :                                  Lm= 700mq

Indice di fabbr. fondiaria                               IfF= 0,5 mc/mq

Indice massimo di copertura                         IC= 1/5

Numero massimo di piani                            N= 2

Altezza massima                                           H= 7,5 m

Distanza dalla strada             7m                  Ds= 5,0 m

                                               7m                      = 7,5 m

Distanza dai confini                                      Dc= 5,0 m

Distacco tra fabbricati                                  De= 10 m

Area a parcheggio privato                           Pp= 1 mq/10 mc

Art. 14 – Zona “C1” – Espansione e ricostruzione

 Le zone “C1” sono le parti del territorio comunale destinate a nuovi complessi insediativi ed attualmente non edificate o con limitatissima edificazione.

ATTUAZIONE – L’edificazione nella zona si attua mediante Piani Particolareggiati o Piani di lottizzazione e completamento, come definiti nei precedenti artt. 6 e 7 e con le modalità in essi prescritte.

Nei Piani urbanistici preventivi verranno stabiliti i modi e la possibilità di realizzazione di cubature non residenziali (negozi, botteghe artigiane, uffici, etc.) sia all’interno delle singole unità sia in edifici isolati.

DESTINAZIONI AMMESSE – Nelle zone “C1” la destinazione d’uso è prevalentemente residenziale, ma vi saranno consentiti, se previsti nei Piani Particolareggiati, anche:

-          negozi ed esercizi pubblici

-          uffici pubblici e privati

-          studi professionali

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